嘉业德物业
产品详情
如何化解案例纠纷

物业管理因与民生息息相关,颇受社会关注。尽管有不少物业纠纷为社会各界所议论,但身处权益、名誉纠纷之中,物业服务企业面对物业纠纷更是困扰不已,物业管理的本质目的是服务业主,为物业的保值增值尽心尽力,营造和谐社区、构建和谐社会是物业服务的最终目标。纠纷和矛盾的产生来自于业主、物业和社会等多方面,但面对各方之间的利益权衡,还是可以有效解决甚至巧妙得以化解的。物业服务企业形成正确的认识,通过有效手段消减物业纠纷,以此维护自身企业的发展权益。

一、新老业主更替,物业费何去何从?——巧用说词,防止物业管理费无形中流失

北京某小区A业主将房产转售给新业主。新老业主更换本司空见惯,但原业主欠了物业服务公司几个月的物业费却成了无头之主。老业主已搬离小区,物业服务公司为了追回物业费,要求新

业主补缴以避免不必要的损失,要求遭拒后,物业拒绝为新业主提供相关入住手续。双方矛盾僵持不下。

新业主认为:之前几个月并未享受物业服务,没有理由要交纳物业费。自己购买房产合情合法,与物业服务公司本来是不相干的,又为何无端设置入住“门槛”?

物业服务公司持有不同意见,认为所提供的物业服务本质上是为物业保值增值,维护了公共区域的环境,每一户物业都是受益者,物业费都必须依法补交。房屋过户时已经产生了事实上的债权转移。所以不管物业是谁在使用,都要按照约定收缴物业费。

最终,物业服务企业将新老业主一并告上法庭,对簿公堂之后,经审理,法院判定业主补缴物业管理费,并协助新业主找来老业主,由其缴纳了房屋过户前的物业管理费用。纠纷得以解决。

点评:转让物业,须先行沟通业主结清费用。

随着当下二手房市场的活跃,相信遭遇过此类纠纷的企业不在少数。但位于北京CBD的金地国际花园物业管理处的陈主任就很少为此为难。他们是怎么做到的呢?据记者了解,首先这个社区有个明显特点,物业业主关系较为和谐。沟通也甚为紧密,北京金地物业的做法是:从源头上控制可能预期的风险发生。在和业主的交流中,对二手房屋的买卖,提前了解,如果要售卖,就会及时查清物业缴费情况。即使有个别欠费物业被过户,也会对新业主摆明立场,告知债权转移的事实,协助其与原业主磋商,补缴物业费。问题解决后,再开展日常的物业服务。

北京市最新出台的《物业管理办法(草案)》第67条规定“业主转让或者出租物业时,应当将物业服务合同、管理规约等事项告知受让人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业服务企业结清相关费用”。这也为解决纠纷提供了一个法律依据,有助于类似矛盾的解决。

二、原物业服务企业状告105户欠费业主,物业费——不可回避的话题和权益

今年初,安徽合肥发生一起物业撤离后状告105户欠费业主的案件,曾引起一度的关注。同创物业自2002年进驻合肥橘郡万绿园小区后,服务6年多,却因入不敷出、经营瘫痪被迫于今年1月l

号撤离小区。不仅如此,物业服务公司撤离时(2008年12月底),小区还有700多户没有缴清物业费。

撤离后的同创物业将小区105户严重欠费的业主告上法庭,这些业主欠费时间从1年多到5年多不等。被起诉后,不少业主缴纳了物业管理费,但这物业服务企业无奈之举的背后,透露着深深的危机。

和其他很多地方一样,很多业主不交或拖欠物业管理费的原因很多,比如地下室漏水、前面高层挡住了阳光、楼下酒店油烟、噪音扰民、楼上商品房成了办公用房,甚至有的业主因手机信号

不好也找物业……不难看出,这是一个老生常谈的问题,即因开发商遗留的问题引发物业纠纷。开发商的过高承诺无法兑现,很多业主入住后顿感上当受骗,跟开发商协调解决不了问题,又想当然地认为物业和开发商是“一家”,往往就采用拖欠物业管理费的方式来抗衡。

点评:物业服务纠纷中物业费问题需法制先行,多方联动解决。

据统计,物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70%以上。有业内人士提出:法院在审理物业纠纷案件时,必须在“业主有权拒绝交纳物业费”和“业主必须按照物业服务合同交纳物业费”两种处理办法中问,找到一个更妥当的处理办法。同时法律条文对其做更明确的说明和规定,即可保护双方的利益,实现法律效果和社会效果相统一的目标。

三、一起由环境噪音引发的纠纷——关注新型物业矛盾,合情合理化解

上海某小区前面有一个大广场,每天早上,周围小区居民便来广场上跳舞、健身,一边放音乐一边操练拳脚,加上儿童的嘻笑叫喊,产生的噪音很大。住在附近小区的业主被噪音所打扰,纷纷打电话到小区物业管理部投诉,要求物业公司还他们一个安静的环境。

维护和创造一个良好的居住环境,是物业服务的职责。小区物业管理部得知该情况后,立即派工作人员与晨练队伍进行交涉,但晨练的人们以“广场不属于你们所管”为由,不予理睬,有的人还破口大骂,言辞激烈……

对此,管理部并没有采取过激行为,与晨练队伍发生直接的冲突。首先管理部就此问题向小区业主委员会做了汇报,听取业主委员会的意见和建议;其次,以业主委员会名义书面向街道居委会和警署汇报此事,请求他们参与协调处理此事。管理部和居委会与晨练队伍再次取得沟通,向他们说明:根据《上海市住宅物业管理规定》第二十六条(八),发出超过规定标准的噪声是损害公共利益的行为。告知他们影响他人休息是违反相关法律法规的,因此在广场上跳舞、健身也要注意不发

出过多过高的声音,以免影响其他居住物业内居民的休息。管理部就是这样不厌其烦地摆事实,讲道理,终于在居委会、街道、警署等政府部门的统一协调下,使问题得以解决。

点评:新型物业纠纷日渐增多,巧妙化解有法可循。


优秀的物业管理要时时为业主生活满意度和舒适度考虑,在处理这件棘手的环境纠纷事件中,以业主的利益为第一出发点,尽自己最大的努力与广场上的居民进行沟通,并充分利用平时与居委会、警署建立的良好关系,进行协调,避免了可能发生的冲突。如果管理部当时在第一次劝阻无效的情况下,采用过激行为强行制止居民活动,后果将不堪设想。

近年来,随着社会的发展,居民生活要求更多也更苛刻,尤其很多事关物业“软环境”的需求,诸如本案例中的噪声纠纷,还有日渐增多的手机(尤其是3G等)信号基站辐射的干扰等等,给物业服务提出了更多挑战。找到合理方法是解决问题关键所在。例如,北京有些小区居民反映手机信号站有辐射,影响生活和人身安全,物业服务公司下发正式文件,告知经与电信公司和服务运营商鉴定,基站并不会对人体产生明显影响,并出具相关鉴定结果。从而让业主心里的“疙瘩”解开,避免很多不必要的纠纷产生。

备案号:宁ICP备15001063号-1   版权所有 银川嘉业德物业服务有限公司
访问统计